Два дома на одном участке позволяют комфортно жить рядом нескольким поколениям семьи, удобно разместить гостей или создать условия для проживания обслуживающего персонала. Кроме того, можно продать второй коттедж и окупить возведение своего жилища. Но прежде чем приступать к реализации такого права, необходимо удостовериться, что оно не противоречит нормам действующего законодательства. 

Нормативно-правовое регулирование строительства

Правила постройки частных домов регулируются федеральными и местными законами в сфере ИЖС и СНТ. Анализ законов, кодексов и постановлений говорит о том, что в них отсутствует упоминание о допустимом числе домов на территории одного участка. 

При принятии решения о строительстве необходимо руководствоваться правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), в котором закреплены несколько параметров:

• допустимые размеры участка земли;
• расстояние между различными объектами;
• расположение построек относительно межи;
• процент застройки территории. 

Второй дом на участке разрешено строить, если не нарушены требования ПЗЗ, регламент пожарной и экологической безопасности. Они устанавливаются региональными властями и могут отличаться в зависимости от города или области. 

Основным требованием является процент территории, которую может занимать жилой дом. Например, коттеджем можно максимально занять 40%. Размеры уже имеющейся постройки составляют 35% от общей площади. Следовательно, второе строение не должно быть больше 5%. Но при этом также нужно смотреть за тем, чтобы объект находился на нужном удалении от забора, инженерных коммуникаций, межи соседей, больших деревьев, водоемов. 

Вторым по важности документом является ГрК РФ. Этот кодекс регламентирует порядок строительства, максимальное количество этажей и высоту построенного дома. 

Возведение частного коттеджа

Без претензий со стороны регулирующих органов и третьих лиц можно построить второй дом на одном участке при соблюдении следующих условий:

• у земли есть только один собственник и согласовывать решение с другими владельцами не нужно;
• площадь постройки составляет менее 500 кв. метров, поэтому для нее не действует особый порядок получения разрешения на строительство;
• возведение коттеджа не нарушит действующих нормативов относительно площади застройки и предельных расстояний для других объектов. 

Перед началом работ необходимо уведомить контролирующие органы, воспользовавшись МФЦ или сайтом Госуслуги. В уведомлении указываются следующие данные:

• схема участка с указанием места расположения постройки;
• характеристики будущего жилища;
• данные о застройщике. 

Ситуация будет более сложной, если землей владеет два человека. Можно ли строить второй дом на участке в этом случае? Есть несколько вариантов решения вопроса:

1. Согласовать свои действия с другим участником. Если оба владельца дают разрешение на возведение коттеджа, проблем с контролирующими органами не возникнет. Необходимо заключить соглашение об использовании участка, в котором описать права и обязанности обеих сторон.
2. Обратиться в суд. Такой способ урегулирования нужен, если владельцы земли не достигли согласия друг с другом. В этом случае один из них подает иск в суд, после чего этот орган устанавливает правила пользования собственностью. В том числе возможность постройки дома. 
3. Разделение земли. В этом случае участок делится на два с размежеванием и постановкой на кадастровый учет. Процедура требует больших временных и финансовых затрат. Но позже будет проще зарегистрировать второй дом на участке, так как фактически и документально он будет первым и единственным. 

Такой вариант возможен, если с отделенной территории будет выход на улицу общего пользования. Кроме того, нужно учитывать минимальную площадь земли в частном пользовании, установленную в ПЗЗ. Например, если она составляет 6 соток, то разделить участок в 10 соток на два, независимо от соотношения площадей каждого из них, нельзя. 

При возведении коттеджа площадью более 500 кв. метров необходимо готовить проектную документацию, которая затем проходит экспертизу на соответствие действующим законодательным нормам. Эксперты проверяют не только саму постройку, но и возможность ее подключения к коммуникациям общего пользования. 

Продажа второго коттеджа на участке

Дополнительные сложности возникают в случае, если еще один объект возводится для последующей продажи. Особенность состоит в том, что оформить второй дом на участке и передать право собственности на него будет затруднительно. 

Законодательство разрешает продавать коттедж без земли под ним. Но вряд ли найдется покупатель, который готов приобрести его. Тем более по хорошей цене. В этом случае обычно прибегают к разделу земельного участка в добровольном или судебном порядке. 

Независимо от складывающихся обстоятельств рекомендуется уточнить возможность строительства дома до начала работ. В противном случае официально ввести его в эксплуатацию не получится. Более того, постройка считается незаконной, поэтому владельца могут обязать снести ее. 

Возможные пути решения

Если из-за небольших размеров построить два жилых дома на участке ИЖС не получается, можно прибегнуть к другому способу. Он полностью законный и позволяет сделать два жилища, которые будут независимы друг от друга, иметь собственные входы и адрес. 

Речь идет о возведении дуплекса или двухквартирного дома. Согласно действующему законодательству такой объект будет считаться одним коттеджем, но на два хозяина. У них будет:

• общий фундамент;
• общая конструкция крыши и ограждающие стены;
• глухая стена, разделяющая внутренние помещения на две полноценные квартиры;
• отдельные выходы из дома на участок. 

При желании можно разместить заборы и подобрать проект таким образом, что каждый владелец получает собственный изолированный дом и жилье. Хотя по документам это будет один объект с двумя квартирами. 

Если необходимо построить гостевой дом или небольшой коттедж для приема гостей на территории имения, необходимости в оформлении его как жилого объекта нет. Согласно документам он будет числиться как вспомогательная постройка. 

Минус такого варианта в том, что дом нельзя будет зарегистрировать как отдельное имущество и продать после этого. Право собственности может переходить только вместе с землей и основным коттеджем. 

Итоги

Законодательство не запрещает строить второй дом на собственном земельном участке. Но перед возведением постройки необходимо убедиться, что коттедж не будет нарушать ПЗЗ относительно занимаемой на территории площади, расстояния до границ и других объектов. Если проблем нет, можно браться за строительство. 

Сложности могут возникнуть, если у участка два и более владельцев. Придется согласовывать любые действия с ними или обращаться в суд, который установит правила пользования землей.

Наиболее простой вариант — строить один дом на две квартиры. Документально этот будет одна постройка, проблем с регистрацией и пропиской не возникнет, а передача права собственности производится по общей процедуре.