Что такое дуплекс: особенности дома на две семьи

Наибольшее распространение дуплексы получили в странах Северной Америки и Европы. В России данный вид жилья пока не получил массового распространения, но его популярность постепенно растет. Целевая аудитория такого вида недвижимости — семьи с детьми, которые больше не хотят ютиться в квартире, но не готовы к покупке отдельного коттеджа. В декабре 2021 года дуплексы были официально признаны законодательно — соответствующие нормы закреплены в Федеральном законе №476-ФЗ от 30.12.2021. Согласно Земельному кодексу дуплекс относится к категории многоквартирных домов.

Что такое дуплекс

Дуплекс — это жилое здание, рассчитанное на две семьи. Конструкция разделена вертикально на две независимые квартиры. В некоторых проектах предусмотрен общий вход, но чаще каждая секция имеет отдельный. Прилегающая территория делится пополам между владельцами.  

Две жилые единицы соединены общей стеной, но функционируют как автономные объекты. Затраты на строительство и обслуживание распределяются между собственниками. Обе половины дуплекса могут иметь как одинаковую, так и разную планировку.

Дуплексы распространены в пригородных и малонаселенных районах. В городах с высокой плотностью застройки такие дома относятся к премиальному сегменту из-за дороговизны земли. В сельской местности дуплексы часто рассматриваются как бюджетный вариант жилья. 

Особенности дуплекса

Перед покупкой недвижимости будущему владельцу желательно понять, что такое дуплекс и каковы его особенности. Именно они определяют эксплуатационные характеристики сооружения.

Архитектурные параметры, характерные для дуплекса:

• Конструкция фасада — единая монолитная структура, визуально строение воспринимается как целостный коттедж увеличенной ширины.

• Единый стиль при проектировании. Застройщики часто отдают предпочтение современным архитектурным решениям — хай-тек, модерн и европейский.

• Дуплекс — это часто два этажа, такой вариант считается самым оптимальным, реже один или три. Но он всегда рассчитан на проживание двух отдельных семей. 

• Увеличенные оконные конструкции. Предпочтение отдается ориентации на восток, что способствует естественному обогреву помещений. Также оконные проемы визуально увеличивают внутреннее пространство.

• Полезная площадь дома средних размеров составляет около 130-150 м², но есть и проекты площадью даже более 250 м². Этого достаточно для комфортного проживания семьи из 3-4 человек.

• Каждая секция дуплекса предусматривает собственный земельный участок, который подходит для обустройства сада, огорода или зоны отдыха. Разграничение участков производится в соответствии с кадастровым планом.

• Системы водоснабжения, отопления, электроснабжения и газоснабжения являются общими для всего дуплекса. Индивидуальный учет потребления ресурсов производится для каждой секции при помощи приборов учета. Оплата коммунальных услуг осуществляется каждой семьей самостоятельно.

• Каждая секция имеет отдельный вход. Входы проектируются с учетом сохранения визуального единства фасада. Минимизируется необходимость взаимодействия с соседями.

Дуплекс — это баланс между приватностью и экономической выгодой. В проектировании домов на две семьи важную роль играет функциональная планировка комнат и их расположение таким образом, чтобы обе семьи могли свободно пользоваться зданием. 

Варианты планировок

Дуплексы чаще проектируются по американскому принципу зонирования. Первый этаж отводится под общие помещения. Здесь размещают кухню, гостиную, санузел. Второй этаж предназначен для приватных зон. На нем располагают спальни, гардеробные, кабинеты.

Дом из двух частей часто предусматривает наличие в проекте террасы и балкона. Чердачное пространство иногда переоборудуют под жилую мансарду. Если площадь участка под строительство ограничена, то гараж интегрируется в дом и занимает часть первого этажа.

Иногда планировка дуплекса — индивидуальный проект, который подготавливается совместно с будущим соседом, допускает возможность обустройства в подвальном помещении кладовой, домашнего кинотеатра или спортзала. Как для каждой секции отдельно, так и общего.

Конструктивной особенностью дуплексов является зеркальность планировок. Обе половины здания имеют идентичную или схожую конфигурацию помещений. Планировка дуплекса должна учитывать как бытовые потребности, так и инженерные требования. Рациональное зонирование и грамотное техническое оснащение обеспечивают комфортную эксплуатацию здания.

Отличия дуплекса от таунхауса

Таунхаус и дуплекс имеют много общего, но и различий тоже не мало. Оба здания относятся к категории малоэтажного строительства. Как правило, это дома в 2, реже в 3 этажа. Они имеют общую кровлю. 

Основные отличия:

1. Таунхаусы обычно располагаются в городских районах, имеют общие стены с соседями по обе стороны, и образуют непрерывный ряд домов. Дуплекс — это только одна общая стена, либо межэтажное перекрытие. Такая застройка характерна для пригорода.

2. Дуплекс рассчитан на проживание двух семей. Это может быть первый и второй этажи, как отдельные квартиры, и тогда вход обычно один общий. Или два индивидуальных входа для каждого блока. Таунхаус — это ряд домов, где может быть до 6-8 секций. Каждая оборудована собственным входом. 

3. Придомовая территория таунхауса чаще всего общая. Иногда владельцам выделяют небольшие участки до 4 соток (обычно не более 1,5) и личное парковочное место перед входной дверью. В дуплексе каждая семья получает отдельный двор площадью от 4 соток и более. 

4. Цена таунхауса ниже. Затраты на строительство и подключение коммуникаций распределяются между несколькими собственниками. Однако стоимость зависит от местоположения, в черте города, например, неподалеку от набережной или лесного массива, цена будет значительно выше. Такое жилье уже переходит в разряд элитного. Дуплекс в поселке недалеко от города может быть дешевле таунхауса в престижном городском районе. 

5. В обоих типах жилья применяется зеркальная планировка. Асимметричное расположение комнат возможно, но требует разработки индивидуального проекта для каждой секции. Это увеличивает сроки строительства и финансовые затраты. 

Выбор между дуплексом и таунхаусом зависит от потребностей покупателя. Дуплекс подходит для тех, кто ценит приватность и больший земельный участок. Таунхаус — более бюджетный вариант с компактной территорией и развитой инфраструктурой.

Преимущества дуплексов

Плюсы дуплекса в первую очередь в стоимости по сравнению с отдельным домом. Строить такой дом совместно с будущим соседом, или купить готовый — в итоге конечная стоимость или затраты на строительство окажутся значительно ниже.  

Преимущества:

• Увеличенная жилплощадь по сравнению с городской квартирой. Стоимость блока дуплекса, по площади сравнимой с элитным жильем в черте города, будет ниже. 

• Автономные инженерные коммуникации. Скважина и собственный отопительный котел позволяют контролировать коммунальные платежи. Уменьшить финансовую нагрузку поможет разделение расходов на содержание дома с соседями.

• Не все любят соседство с малознакомыми людьми. В дуплексе общение ограничивается одной соседней семьей. Это снижает риск конфликтов при несовпадении мнений. Также, если дом несколько удален от более густонаселенной части поселка/жилого комплекса, то наличие людей рядом — это дополнительная безопасность. Можно уехать на несколько дней, и быть уверенным, что жилье под присмотром.

• Наличие только одной общей стены с соседями минимизирует проникновение шума. Конструктивные особенности дуплекса позволяют использовать дополнительные звукоизоляционные материалы.

• Дуплексы часто располагаются в экологически чистых загородных районах. Свежий воздух оказывает положительное воздействие на здоровье проживающих.

• Владелец дуплекса имеет право распоряжаться прилегающим земельным участком по своему усмотрению. Возможно обустройство сада, огорода или зоны отдыха.

• Строительство дуплексов разрешено на участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Также возможно строительство дуплексов на дачных участках.

• Некоторые владельцы покупают обе половины сразу. Это позволяет жить в одной части постройки, а вторую сдавать. Доход от аренды может компенсировать часть расходов на содержание дуплекса.

• Современные дуплексы проектируются с учетом принципов энергоэффективности. Использование современных строительных материалов и технологий позволяет снизить энергопотребление.

• Архитектура строения обычно не предполагает общих коридоров или лестничных клеток.

Не все знают, как выглядит дуплекс, но сегодня такой вариант жилья становится все более популярен. На фоне общего роста цен на недвижимость, бюджетная альтернатива коттеджу привлекает внимание молодых семей. Такой формат идеально подходит для тех, кто хочет жить в собственном доме, но при этом сэкономить на строительстве и обслуживании, а также иметь возможность разделить расходы с соседями или родственниками.