Строительство загородного дома требует основательного подхода: важно правильно подобрать материалы, грамотно разработать проект, учесть все потребности и пожелания членов семьи. И очень часто случается так, что все остальные характеристики «перевешивают» параметры самого участка. А, между тем, место может повлиять на дальнейшую эксплуатацию здания и стать серьезной проблемой для жильцов.
Разберемся, как осуществляется выбор земельного участка под строительство дома и что следует учесть перед покупкой.
Нет времени читать статью? Это краткое интервью с главным архитектором DOMAMO Сергеем Поляковым поможет лучше разобраться в том, что нужно знать про участок до его покупки.
С чего начать
Прежде всего стоит определиться, для чего вы выбираете участок. Например, для домика на выходные можно выбрать небольшую территорию в живописном месте. Для постоянного проживания большое значение имеет транспортная доступность участка, наличие доступа к системам коммуникаций и т. д. Но стоит помнить, что небольшой дом для отдыха нередко становится постоянным жилищем, поэтому необходимо предусмотреть это заранее и определить, есть ли все необходимое для проживания. Вы можете отталкиваться от личных предпочтений и ожиданий. Например, для многих важное значение имеет близость или удаленность водоемов и лесов.
Не лишним при покупке земли будет изучить публичную кадастровую карту. Для этого вам потребуется узнать кадастровый номер, который присваивается каждому участку. Изучение кадастровой карты позволит узнать точную площадь участка. Чаще всего площадь округляют в большую сторону, поэтому реальные цифры могут несколько отличаться от тех, которые вам сообщил риелтор или продавец. Кроме этого, в кадастровой карте участка обязательно указывается его стоимость. Исходя из этих показателей будет считаться имущественный налог.
Важное значение при выборе земли имеет форма и месторасположение. Благодаря карте вы сможете увидеть точные границы и привязку к местности с помощью координат GPS. Еще одной характеристикой, которая указывается в кадастровой карте, является вид разрешенного использования. Например, если вам необходим участок под строительство коттеджа, то в документах должно быть обозначение «индивидуальное жилищное строительство» или «личное подсобное хозяйство».
Перед покупкой участка земли под строительство не лишним станет изучение генерального плана. Этот план представляет собой карту со всеми важными объектами муниципального образования, на территории которого и располагается земля. Генплан позволяет изучить не только существующие, но и будущие объекты. Как правило, генеральный план любого округа находится на сайте местной администрации, также его можно запросить в индивидуальном порядке. С его помощью вы сможете изучить карту планируемой застройки, развития транспортной инфраструктуры, границ существующих или планируемых охраняемых природных территорий. При покупке земли такие факторы могут стать решающими.
Дороги и инфраструктура
Для многих важным аспектом комфортного и удобного проживания является наличие хорошей дороги. Плохие дороги могут стать серьезным препятствием в плохую погоду (например, в дождь или снег). Для начала изучите карты местности и узнайте о расположении дорог, после этого можно выезжать на местность.
Начать изучение территории лучше всего с подъездных путей. Конечно, хорошую дорогу сразу видно, но есть и некоторые нюансы при оценке этого немаловажного фактора. Самым лучшим вариантом будет наличие асфальтового полотна.
А вот грунтовый подъезд не самое удачное решение. Дело в том, что после каждого дождя дорогу будет размывать, а большегрузные автомобили будут оставлять большие колеи. В результате вы вряд ли сможете добраться до своего участка без приключений. Исключения, конечно же бывают, например, если грунтовка сделана из песчаной почвы.
Обратите внимание на то, как выглядит дорога к участку. Например, если по пути встречаются дамбы и небольшие мостики, то лучше остановиться и рассмотреть их внимательно.
Небольшие дамбы, возвышающиеся над рекой на несколько метров, находящиеся в окружении холмистой местности, могут стать большой проблемой весной. Даже самая безобидная речушка может сильно выйти из берегов, поэтому вы попросту не сможете ее преодолеть.
Похожая проблема нередко возникает и с понтонами. Это — специальные наплавные мосты, которые могут разводиться и сводиться обратно. Весной и осенью такие мосты, как правило, являются неисправными. Поэтому в этот период добраться до нужного участка будет проблематично.
Особенности грунта
Еще один важный аспект выбора земельного участка под строительство — это особенности грунта. Именно грунт будет влиять на то, какой фундамент потребуется для вашего дома. А это может привести к серьезному увеличению стоимости всех строительных работ.
При выборе земли многие эксперты советуют провести геологические изыскания. Но, как вы понимаете, в реальной жизни это встречается крайне редко. Более того, большинство покупателей откладывают геологические изыскания до начала строительства самого дома. Поэтому на начальных этапах можно изучить грунт более простыми способами.
Например, для строительства чаще всего выбираются сухие почвы, хорошим вариантом считается песок. А вот строительство на глине обходится, как правило, дороже, из-за того, что такой грунт задерживает воду. Наличие торфа является не очень хорошим фактором, так как такой грунт может быть полностью непригодным для возведения капитального здания. Кроме этого, влажный грунт требует устройства дренажа, а это значительно повышает стоимость работ.
При выборе участка внимательно посмотрите, что растет на территории. Например, сосны и большие деревья встречаются в песчаных почвах. Наличие вербы, камыша может говорить о наличии заболачивания и высоком уровне грунтовых вод.
При выборе участка вы можете изучить дома соседей. Обратите внимание на то, в каком состоянии находится фундамент сооружений. Наличие трещин и потрескавшаяся штукатурка может говорить о проблемах с грунтом, возможной сырости или высоком уровне грунтовых вод. Насторожить вас должны и сгнившие внизу заборы или покосившиеся пристройки. Если в дренажных каналах имеется вода даже при сухой погоде, то это может указывать на заболачивание местности. Также обратите внимание на наличие водоемов на участке, так как весной территория может заливаться водой.
Плохим вариантом для покупки считаются территории с большими перепадами высот, так как это существенно ограничивает вас в строительстве. На сильном уклоне можно построить только каркасный дом на свайном фундаменте, но в иных случаях потребуется откладывать средства для выравнивания территории.
Коммуникации
На стоимость земли может существенно повлиять наличие коммуникаций. Многие люди при выборе участка под строительство дома пытаются сэкономить, поэтому совершают ошибки и покупают вариант без газа и даже без электричества. Однако дешевизна может оказаться обманчивой, так как в дальнейшем эксплуатация дома без коммуникаций становится невозможной. В итоге требуется обустраивать все системы собственными силами.
Вода. На участке может быть центральное водоснабжение, но чаще всего за городом используются скважинами. Если вы выбираете вариант с центральным водоснабжением, то расспросите соседей о том, нет ли перебоев с водой, хороший ли напор, часто ли случаются отключения и аварийные ситуации.
Электричество. Если вы хотите взять участок без электричества, то посмотрите как далеко находится ближайший электрический столб. Это позволит рассчитать возможные затраты на проведение электроэнергии к дому.
Газ. Земля с проведенным газом может стоить в 2–3 раза дороже участка без него. Однако в большинстве случаев газ используется для отопления дома. Поэтому если вы планируете строительство для постоянного проживания, то без газа скорее всего не обойтись.
Мобильная связь и интернет. Почему-то при выборе земли многие забывают о наличии мобильной связи. Идеально, если на участке будет ловить несколько операторов, чтобы вы могли выбрать подходящего. Полное отсутствие связи может стать проблемой: например, в случае чрезвычайной ситуации вы просто не сможете вызвать помощь, не говоря об элементарном комфорте. Это касается и интернета: если вы планируете работать из дома, то без сети вам не обойтись. Поэтому заранее узнайте, доступен ли интернет на участке и возможно ли его подключить.
Качество воздуха
Многие покупают загородный участок, так как считают это хорошим вложением в собственное здоровье. Поэтому советуем задуматься об экологии и чистоте воздуха в местности. Например, лучше всего, если в радиусе 5–10 км от территории не будет животноводческих ферм, в том числе заброшенных. Это же касается и других объектов промышленного назначения. Такие строения могут стать причиной неприятного запаха или доставлять постоянный шум.
Насторожить должно наличие недалеко мусорных полигонов, мусоросжигательных или мусороперерабатывающих заводов. Если вы купите территорию в таком месте, то скорее всего не сможете в будущем продать ее без убытка.
Звуковое окружение
Плохим вариантом является покупка земельного участка под строительство, который располагается недалеко от фабрик, заводов, железнодорожных путей или аэропортов. Также нежелательным можно назвать соседство с различными санаториями и базами отдыха.
Если вы ищете покой и уединение, то откажитесь от земель рядом с пляжами, зонами для пикника, футбольными полями и различными заасфальтированными площадками, возле которых располагаются магазины, сельские клубы и т. д.
Многие продавцы скрывают информацию о наличии шумных объектов неподалеку. Узнать правду вы сможете, расспросив соседей, поэтому уделите на этого несколько часов. Как правило, местные без труда расскажут обо всех проблемах и возможном шуме днем или ночью.
Юридические аспекты
В погоне за выгодным предложением не забывайте об юридических аспектах сделки. Многие мошенники пытаются продать землю в престижном районе по минимальной стоимости. Такое предложение должно насторожить, особенно если не выявлено каких-то особых проблем с грунтом, рядом отсутствует животноводческие фермы и нет постоянных источников шума.
Лучше всего, если сопровождением сделки займется юрист, который предварительно проверит договор на наличие каких-либо ошибок, неточностей или обмана. Не забудьте проверить документы у продавца, чтобы удостовериться в соответствии сведений, указанных в них и реально существующих данных. Можно подать дополнительный запрос в кадастр и органы местной администрации.
Дополнительные рекомендации
Сегодня проверить информацию об участке под строительство дома достаточно просто. Вы можете поискать в интернете сведения об административном округе и любых происшествиях на территории. Почитайте последние новости, мнения на форумах и т. д. Как правило, даже беглый обзор различных источников помогает выявить возможные скрытые проблемы, о которых продавец решил умолчать.
К числу распространенных недочетов можно отнести наличие неподалеку линий электропередач или многоэтажных домов. Такое «соседство» сложно назвать благоприятным, поэтому не удивительно, что подобная земля стоит дешевле. Также нежелательным является наличие рядом водонапорных башен и гаражно-строительных кооперативов.
Помните, что к покупке территории нужно подходить обдуманно, ведь на последующую продажу уйдет много времени, за которое можно было начать строительство и даже переехать в собственный дом. Поэтому тщательно взвесьте все «за» и «против» и не стесняйтесь задавать как можно больше вопросов продавцу, чтобы узнать о любых проблемах до оформления сделки.
